En dehors peut-être de David Greene, j’ai sans doute été le plus grand partisan de l’achat, de la réhabilitation, de la location, du refinancement, de la répétition, autrement connue sous le nom de stratégie BRRRR. La stratégie BRRRR a été très bonne pour moi et beaucoup d’autres, mais hélas, mes chers amis, toutes les bonnes choses ont une fin.
OK, le mot « fin » est peut-être un peu hyperbolique ici. La stratégie BRRRR n’est en aucun cas complètement terminée – et elle reviendra certainement en force un jour. Aucun marché immobilier ne reste éternellement le même. Cela étant dit, la stratégie BRRRR n’est pas le moyen idéal pour investir dans l’immobilier en ce moment particulier. Et la raison en est simple : il n’y a tout simplement pas grand-chose là-bas.
Niveaux d’inventaire bas sans précédent
Il est étrange de repenser au début de la pandémie de Covid alors que pratiquement tout le monde criait que le ciel tombait et que le marché du logement ferait une redux de 2008. Ouais, à ce sujet…
Ce n’est pas ce qui s’est passé, évidemment. Plutôt que de tomber en bas, les prix des logements ont grimpé en flèche au cours d’une accalmie presque sans précédent à l’échelle nationale dans l’inventaire des logements à vendre. En avril de l’année dernière, le comté de Jackson, où notre opération est basée, avait un inventaire sans précédent de 0,6 mois ! Pour référence, un «marché équilibré» qui ne favorise ni l’acheteur ni le vendeur a généralement six mois complets d’inventaire à offrir aux acheteurs.
Et, pas plus tard qu’en décembre, le cadran avait à peine bougé et il ne restait plus que 0,8 mois d’inventaire.
Cela signifie que pour cinq propriétés vendues en un mois, seules quatre sont restées sur le marché. La probabilité d’obtenir une propriété sous contrat en moins de 30 jours est supérieure à 50 %.
Par exemple, j’essayais récemment d’acheter une maison pour y vivre et tout – je veux dire tout – recevait plusieurs offres et demandait trop. (Je vous rappelle que je vis dans le vieux Kansas City, dans le Missouri.) Une maison avait 14 offres au cours de sa première semaine. Finalement, nous avons pu nous faufiler pour seulement 15 000 € de plus que demandé.
Je devrais me considérer chanceux. À Washington DC, une maison a récemment coûté un million de dollars pour rien !
Comme une maison à San Francisco…
Et un à San José aussi…
Pendant ce temps, les prix des maisons établissent des records, comme l’a noté Forbes :
«Les prix des maisons ont atteint un sommet historique de 359 975 € au cours de la période de quatre semaines se terminant le 21 novembre… Cela a augmenté de 14% d’une année sur l’autre, la plus forte augmentation depuis début septembre. … Les inscriptions actives … ont chuté de 22 % par rapport à 2020 et de 41 % par rapport à 2019. »
Et les hits s’enchaînent.
« 43 % des maisons vendues au-dessus du prix catalogue, contre 35 % un an plus tôt et 21 % en 2019. … Le ratio moyen vente-prix catalogue, qui mesure à quel point les maisons se vendent par rapport à leur prix demandé, n’a diminué que de 0,1. points de 100,6 % à 100,5 % au cours du mois dernier. »
Compte tenu de ces informations, il semble assez évident qu’il ne s’agit pas d’un marché particulièrement facile pour les acheteurs.
Le défi pour BRRRR sur ce marché
S’il vous plaît ne vous méprenez pas. Il est toujours possible de « BRRRR out » sur ce marché (c’est-à-dire, être tout pour 75% de la valeur marchande d’une propriété afin que vous puissiez refinancer tout votre investissement). Nous l’avons fait à plusieurs reprises récemment, y compris un portefeuille assez important. C’est juste un peu plus difficile de trouver de telles offres.
Si vous commercialisez activement des prospects, vous devrez probablement dépenser plus en publipostages ou en référencement pour trouver des vendeurs suffisamment motivés pour vous vendre à de tels prix. De la MLS et des grossistes, de telles offres sont pour le moins rares.
En effet, il y a très peu de REO ou de personnes en forclusion en ce moment, car quiconque est en retard sur son hypothèque peut simplement mettre sa maison en vente, et il y a de fortes chances qu’il obtienne une offre à prix plein le même mois. Il en irait de même pour un propriétaire hors de l’État avec un réparateur.
Ainsi, il est difficile d’atteindre cet ARV de 75 % sur les nouveaux achats. Encore une fois, ce n’est pas impossible, mais il est très difficile de le faire de manière constante au niveau du volume. Donc, si vous n’exigez que des offres BRRRR, vous dépenserez probablement beaucoup en dollars de marketing, ce qui fera tout profit supplémentaire sur ces investissements, ou vous vous retrouverez assis sur la touche en vous tournant les pouces et en attendant le prochain crash.
En parlant de cela, je devrais probablement expliquer pourquoi se tourner les pouces n’est pas une recommandation que je ferais.
Pourquoi le marché est peu susceptible de s’effondrer
Cela se qualifie comme une « prédiction » – alors prenez-le avec un grain de sel. Cela dit, il semble peu probable que le marché immobilier s’effondre dans un proche avenir. Nous pouvons voir une stabilisation ou même une correction mineure en raison de problèmes d’abordabilité, mais la dynamique de l’économie dans son ensemble ne ressemble en rien à ce qu’elle était en 2008.
La première chose importante à noter est l’inflation. À l’heure actuelle, l’inflation s’élève à 7 %, son niveau le plus élevé depuis des décennies. (Nous y reviendrons sous peu.) Et même si les problèmes d’approvisionnement sont résolus, il est peu probable que cela s’arrête de sitôt, car une énorme quantité de dollars a été ajoutée à la masse monétaire par la Réserve fédérale depuis le début de la pandémie au début de 2020. Toutes choses étant égales par ailleurs, plus de dollars en circulation font grimper les prix. En tant que tel, il semblerait que l’inflation soit là pour rester dans un avenir prévisible.
Au cours de la dernière grande inflation des années 1970, les prix de l’immobilier ne se sont pas effondrés, mais ont plutôt suivi le rythme de l’inflation (à l’exception d’une brève baisse lorsque Paul Volcker a augmenté les taux d’intérêt au début des années 1980 pour « casser le dos de l’inflation »).
De plus, les États-Unis sont au milieu d’une grave pénurie de logements qui n’existait pas dans les années 1970 ou avant le krach de 2008. Selon Freddie Mac, il y avait un manque à gagner d’environ 3,8 millions de maisons unifamiliales nécessaires pour répondre à la demande l’année dernière.
Pour vous donner un rappel sur l’économie 101 : lorsque la demande dépasse l’offre, les prix ne baissent pas.
Une grande partie de ce problème est venue du fait que les banques et les régulateurs sont devenus excessivement avares avec les développeurs après la Grande Récession. Comme je l’ai déjà noté : « De 2000 à la fin de 2007, le nombre total de mises en chantier a dépassé 1 million chaque année et est passé à plus de 2 millions de 2004 au krach. C’était évidemment trop. Mais même quand même, le nombre de départs a chuté à environ 500 000 et n’a augmenté que lentement à partir de là. Le nombre n’a même pas dépassé le million par an jusqu’au début de 2020. Puis le COVID-19 a frappé et le nombre de démarrages a de nouveau chuté.
Et tandis que de nombreux prêteurs, notamment les prêteurs FHA, n’exigent toujours que des acomptes très bas, l’époque de l’approbation des revenus déclarés, des taux d’intérêt et des prêts NINJA est pour la plupart révolue.
Il est possible que Jerome Powell trouve le Paul Volcker qui est en lui et que l’augmentation des taux d’intérêt qui en résulte fasse chuter les prix de l’immobilier ou qu’une récession générale tire l’immobilier vers le bas. Mais pour le moment, il semble certainement qu’un accident est peu probable.
Aller au-delà du BRRRR
Du coup, on se retrouve dans une impasse. S’il est peu probable que le marché s’effondre et que le BRRRR est un modèle beaucoup plus difficile qu’il ne l’était autrefois, que doivent faire les investisseurs du buy and hold ?
Tout d’abord, il vaut certainement la peine d’envisager de refinancer toute ancienne dette à taux d’intérêt plus élevé que vous pourriez avoir. Bien sûr, si vous retirez de l’argent, ce n’est pas une bonne idée de simplement le conserver, car cet argent se dépréciera probablement assez rapidement. Cela vaut donc toujours la peine d’investir – et de nombreuses options sont disponibles, de la syndication d’appartements à la construction en location ou aux ADU – ou de se concentrer sur les propriétés AirBnB (ou tout autre type de propriété en dehors de BRRRR).
La clé est de penser en termes d’arbitrage de l’argent. Comme je l’ai mentionné ci-dessus, l’inflation est actuellement de 7 %, et selon certaines estimations, encore plus, mais les taux d’intérêt se situent entre 3 et 4. Mon prêt immobilier n’était que de 3 %. Nous obtenons des prêts d’investissement à environ 4,25 %. Selon NerdWallet, le taux d’intérêt moyen sur un prêt hypothécaire fixe de 30 ans n’était que de 3,559 %. Sur un prêt de 15 ans, le taux tombe à seulement 2,659 %.
Inutile de dire que ces taux sont absurdes.
L’inflation ne doit pas être supérieure au taux d’intérêt que vous pouvez obtenir sur une maison. Une telle situation – en supposant qu’elle continue – signifie qu’en empruntant de l’argent, vous gagnez effectivement de l’argent, car le montant que vous payez est inférieur au taux auquel le dollar se déprécie. Sur mon prêt immobilier, j’arbitre essentiellement un paiement de 3% avec un dollar qui perd de la valeur à un taux de 7% par an.
Et cela ne tient même pas compte de tous les autres avantages de la propriété immobilière, tels que le remboursement du capital et l’amortissement immédiat.
Bien sûr, l’inflation pourrait diminuer un peu, mais avec tout l’argent qui a été imprimé récemment, il est difficile de voir un changement majeur venir. À l’heure actuelle, la grande opportunité est de bloquer des prêts extrêmement bon marché.
Optez pour les prêts à taux fixe, cependant. J’éviterais les hypothèques à taux variable. Et plus la période fixe que je pouvais obtenir était longue, mieux c’était. Il est difficile d’imaginer que cet état de choses puisse durer encore longtemps.
Je ne me contenterais toujours pas d’acheter aux prix du marché, cependant. Je chercherais toujours au moins une sorte de remise. Une remise beaucoup plus petite suffirait, cependant, si je pouvais contracter une dette à long terme immédiatement sur une propriété qui encaisse bien (c’est-à-dire peut surmonter une tempête à court terme en cas de récession).
Préparez-vous à un changement de marché
Modifiez vos tactiques d’investissement, non seulement pour survivre à un ralentissement économique, mais aussi pour prospérer ! Prenez n’importe quelle récession dans la foulée et ne soyez plus jamais intimidé par un changement de marché avec Investissement immobilier à l’épreuve de la récession.
Réflexions finales sur le dépassement du BRRRR
C’est le moment idéal pour acheter une maison ou acheter un quadruplex et vivre dans une unité tout en louant les autres unités. Ou, vous voudrez peut-être vous associer à quelqu’un pour acheter un petit appartement ou utiliser une partie de ces économies sur un CD gagnant 0,2% comme acompte.
Sois créatif. Après tout, profiter des options de financement ridicules qui sont disponibles en ce moment est la voie à suivre. Assurez-vous simplement d’obtenir des prêts fixes sur des actifs qui généreront des flux de trésorerie.